咖姐课堂 | 购买二手房时如何规避产权风险？这样做才安心！
购买房屋，与购买其他普通商品不同，其所有权的取得不以是否交付为准，而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。
所以，购房者从维护自身利益的角度出发，在决定是否购买某个特定房屋时，不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权，更要考查能否获得所购房屋的产权。
房屋产权是指房产的所有权，它是指房屋所有人对自己的房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利，包括房屋所有权和土地使用权。
而在事实上，在二手房交易中，产权风险是一个挖“坑”好手，如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍，稍有不慎便很容易踩“坑”：
一类“坑”可直接导致房钱两空，比如房产证造假、业主身份造假等；
一类“坑”可让购房者陷入纠纷，最后也可能造成房财双失的结果，比如卖方进行了一房二卖或多卖、隐瞒共有产权人私自交易房产、过户前私下将房产进行了抵押等。
那么，在二手房交易中，我们究竟该如何规避产权风险呢？
今天，依旧是咖姐带大家一探究竟：
产权引起的风险，其来源其实主要集中在卖方方面。
在购房这一买卖合同的法律关系中，买方的主要义务是支付房款，而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。
对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析，是排除产权风险的关键。
因此，要规避产权风险，我们应主要从卖方着手，关注以下几个方面：
了解卖方是否有产权证
购买期房的购房者，要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证，该期房才具备了市场准入条件。
购买现房的购房者，要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。
辨别产权证的真伪
对于产权证的真伪，最直接有效的方法就是到房地产产权登记部门进行查询确认。
同时，还需仔细查看房主的基本信息。包括房主的身份证、房产证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证等。
确认产权状态
房屋的产权状态是购买二手房的前提和基础，只有卖方拥有完全的所有权时，才能保证交易的合法性。如果有被抵押、被查封等情况，购房者在交易后可能无法顺利取得所有权。
了解卖方的处分权上是否存在限制情况，这些限制卖方处分权的情况包括：
查封：被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋，在查封期间不得转让。
抵押：被抵押用于债的担保的房屋，在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。
共有：产权共有的房屋，未经其他共有人的同意不得转让，并且在同等条件下，其他共有人拥有优先购买权。
出租：被出租的房屋出售的，房屋产权人（即出租人）应提前三个月通知房屋承租人，在同等条件下，房屋承租人拥有优先购买权。
【小贴士：如何查档】
（向上滑动查看内容）
如需查询房地产登记档案，可前往深圳市不动产登记中心各网点进行查询。
1.本人到场查询的，需填写《房地产权档案查询登记表》，并交验本人有效证件（包括身份证，临时身份证，港、澳、台证，外国护照等）原件，提交复印件。
2.委托他人查询个人房产的，需填写《房地产权档案查询登记表》，并交验以下材料原件，提交复印件：
A.查询人有效身份证明；
B.业主的有效身份证明或房产证原件或公证委托书原件或抵押合同原件。
注：A项为必交项，B项提交其中一项即可。
3.查询公司房产的，需填写《房地产权档案查询登记表》，并交验以下材料：
A.公司的营业执照复印件；
B.法定代表人证明书原件；
C.法人身份证明复印件；
D.法人授权委托证明书；
E.受托人身份证复印件；
F.如公司名称或法人有变更，需出示变更证明。
注：以上资料均需加盖公司的公章，且受托人在办理查询业务时，需交验有效身份证明原件。
（来源：深圳市不动产登记中心）
总结而言，如果不想在产权风险上踩“坑”，就需要确认房屋产权真实，签约方具备交易房屋产权的资格，以及房屋产权处于可交易的状态，才能放心进行交易。
对于产权，深圳中原地产设置了多道“关卡”来确认安全。
首先，在接受业主的委托时，深圳中原地产会要求业主提供“两证一书”（身份证、房产证/不动产权证书、二手房委托合同），而后对于业主材料及房产相关信息进行核实，包括房屋面积、地址、年限、共有人等。在接受委托时就率先确认了产权的有效性及相关信息。
其次，在签订合同前，深圳中原地产仍会再次查档，确认产权交易的有效性。而经过风险管理部专业律师团队把关与审核的合同，也明确约定了双方的违约和赔偿责任，避免“一房二卖”等情况造成经济损失。
还有在发放定金前，同样会再进行查档，确认无误后才会发放定金。
而对于每一次查档资料的审核，深圳中原地产都会严格把关。比如按规定查档是5个工作日内有效，有的查档资料送来时可能刚过了5个工作日，负责审核的部门就会告知经纪人必须再次查档确认才可以通过审核。
房产交易流程本就繁杂，但为了安全，我们不怕麻烦，不管是多次查档，还是驳回重审，都是为了保障买卖双方的交易安全。我们始终用行动与事实证明：为你把好每一关，安全中介选中原！
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